Interiordesign.id – Menandatangani kontrak sewa adalah kesepakatan yang memiliki konsekuensi finansial dan hukum besar.
Ini merupakan salah satu beban tetap terbesar yang akan muncul dalam laporan keuangan Anda. Kontrak sewa ini dapat membuat atau menghancurkan restoran Anda.
Saya sarankan Anda untuk mendapatkan bantuan seorang pengacara atau agen properti komersial yang berpengalaman jika Anda berencana untuk menyewa.
Seseorang yang memiliki pemahaman tentang kontrak sewa seperti ini, yang dapat bernegosiasi dengan baik, dan yang memiliki pengetahuan tentang pasar restoran.
Selain itu, berguna jika orang tersebut dapat menjelaskan semuanya dalam bahasa yang mudah dimengerti.
Apa konsekuensi yang mungkin Anda alami sebagai pengusaha ketika Anda menandatangani kontrak ini?
Mari kita pertama-tama lihat apa itu kontrak sewa secara lebih rinci.
Apa Yang Dimaksud Dengan Perjanjian Kontrak Sewa?
Sebuah kontrak sewa adalah perjanjian di mana pemilik properti memberikan hak penggunaan atas properti kepada penyewa. Properti ini ditawarkan kepada penyewa dengan harga tertentu.
Pemilik properti menentukan harga ini dengan menggunakan indeks sewa.
Kemudian, harga sewa dapat berubah selama negosiasi antara pemilik properti dan penyewa.
Besaran harga sewa bervariasi tergantung pada kota atau desa. Di lokasi-lokasi di mana banyak orang berkumpul, seperti di pusat kota besar, harga sewa biasanya lebih tinggi.
Hal ini disebabkan oleh tingginya permintaan untuk lokasi-lokasi tersebut, berbeda dengan desa-desa di mana jumlah penduduknya lebih sedikit.
Dalam banyak kasus, sewa untuk bisnis di industri makanan dan minuman biasanya berkisar antara 8 hingga 10% dari pendapatan.
Jika Anda telah melakukan pekerjaan rumah Anda dengan baik, Anda sekarang tahu di mana menemukan target pasar Anda dan di mana Anda dapat menyewa properti. Dengan demikian, Anda dapat membuat kontrak sewa yang baik.
Periksa Ketersediaan Sewa Dengan Makelar
Sebelum Anda mulai mencari properti restoran, penting untuk pertama-tama menghubungi agen properti. Anda perlu mengetahui ketersediaan properti sewa di daerah tersebut dan harga per meter persegi.
Harga sewa dihitung berdasarkan jumlah meter persegi.
Misalnya, jika Anda memiliki 1000 meter persegi dan biaya sewanya adalah € 3000 per bulan.
Maka perhitungannya adalah € 3000 / 1000 meter persegi = € 3 per meter persegi per bulan.
Secara tahunan, ini menjadi: (€ 3000 x 12 bulan) / 1000 meter persegi = € 36.
Jadi, Anda membayar € 36 per meter persegi per tahun.
Selanjutnya, Anda perlu merujuk pada studi kelayakan finansial Anda. Anda telah menguraikannya dalam artikel: “Membuat Proyeksi Penjualan.”
Selidiki jumlah yang telah Anda anggarkan untuk biaya sewa dan lihat apa selisihnya. Apakah Anda masih bisa menghasilkan keuntungan setelah membayar biaya sewa dan biaya tambahan? Yang lebih penting, apakah Anda dapat mengembalikan investasi kepada para investor Anda?
Sebelum Anda menyewa, ada beberapa hal yang perlu diperhatikan.
Sebelum Anda duduk bersama pemilik properti, Anda perlu melakukan penelitian terlebih dahulu. Anda harus memastikan bahwa properti tersebut memenuhi persyaratan dalam Undang-Undang Minuman dan Perhotelan.
Beberapa persyaratan yang harus dipenuhi oleh properti tersebut meliputi:
1. Luas properti minimal harus 35m2.
2. Tinggi properti, diukur dari permukaan tanah hingga langit-langit, minimal harus 2,40 meter.
3. Harus ada dua toilet yang terpisah dengan wastafel, serta sistem ventilasi untuk penyediaan udara segar.
4. Properti harus memiliki pasokan air minum, listrik, dan telepon.
5. Setiap ruangan dalam properti harus dicantumkan dalam aplikasi, termasuk area luar (teras).
6. Anda tidak diperbolehkan menjalankan kegiatan perdagangan eceran selain kegiatan horeca.
Selain itu, Anda perlu memahami bagaimana pengelolaan sampah diatur. Restoran menghasilkan banyak sampah, jadi Anda perlu mencari tahu apakah Anda akan mendapatkan wadah sendiri atau harus berbagi dengan bisnis lain.
Selanjutnya, penting untuk memeriksa rencana tata ruang (bestemming plan). Ini akan memberi Anda wawasan tentang kemungkinan renovasi properti dan apakah ada rencana renovasi di sekitarnya.
Klausul yang perlu dipertimbangkan
#1. Sewa
Pada paragraf sebelumnya, saya telah membahas sebagian tentang biaya sewa. Namun, ada beberapa hal lain yang perlu Anda ketahui.
Sekarang Anda tahu bahwa biaya sewa dihitung per meter persegi. Selanjutnya, Anda perlu menilai dengan cermat meter persegi mana di dalam properti yang menguntungkan.
Misalnya, area restoran menghasilkan uang karena orang datang makan atau minum di sana. Ruang mana lagi di dalam properti Anda yang dapat menghasilkan keuntungan?
Selain itu, ada ruang di dalam properti yang juga termasuk dalam biaya sewa, tetapi tidak menghasilkan keuntungan langsung. Namun, ruang-ruang ini tetap diperlukan. Sebagai contoh, area toilet. Ruang mana lagi di dalam properti yang tidak menghasilkan keuntungan tetapi tetap diperlukan?
Selanjutnya, Anda perlu memutuskan apakah Anda dapat menghasilkan cukup pendapatan dari meter persegi yang menguntungkan sehingga biaya sewa yang ditetapkan layak untuk dibayar.
#2. Masa Sewa
Masa sewa mengindikasikan berapa lama penyewa dapat menyewa properti dari pemilik. Biasanya, masa sewa memiliki durasi 5 tahun dengan opsi perpanjangan selama 5 tahun tambahan.
Pastikan Anda memiliki setidaknya 5 tahun dalam kontrak sewa, sehingga Anda memiliki waktu yang cukup untuk menjalankan restoran Anda dengan baik.
Selain itu, perhatikan bahwa dalam kontrak sewa terdapat dua tanggal yang perlu dicantumkan. Tanggal pertama adalah tanggal ketika Anda menandatangani kontrak, sedangkan tanggal kedua adalah tanggal ketika Anda harus mulai membayar sewa.
Mengapa ada dua tanggal ini?
Jika Anda perlu mengajukan izin-izin tertentu, Anda akan memerlukan kontrak sewa yang sudah ditandatangani. Selain itu, Anda ingin mulai membayar sewa ketika restoran sudah beroperasi, bukan ketika Anda masih dalam tahap renovasi.
Perhatian! Mulailah membayar sewa hanya setelah pemilik properti menyelesaikan semua pekerjaan perbaikan yang diperlukan.
#3. Insentif Sewa
Pemilik properti mencoba memberikan insentif sewa untuk mendorong penyewaan. Diskusikan dengan pemilik properti apakah Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan insentif. Ini dapat membantu Anda menghemat banyak uang selama fase awal operasional.
1. Periode Bebas Sewa: Pemilik properti memberikan insentif ini untuk membantu pengusaha dalam fase awal. Dengan insentif ini, pengusaha dapat menghemat banyak uang. Namun, periode bebas sewa harus dimulai ketika restoran Anda sudah dibuka.
2. Persentase dari Omset: Dalam hal ini, Anda biasanya membayar biaya sewa dasar, ditambah dengan jumlah tambahan yang tergantung pada omset. Artinya, semakin tinggi omset, semakin tinggi biaya sewa, dan sebaliknya, semakin rendah omset, semakin rendah biaya sewa.
3. Penurunan Biaya Sewa: Ini biasanya diterapkan ketika seorang pengusaha memiliki kontrak jangka panjang. Pemilik properti dapat secara teratur menurunkan biaya sewa. Misalnya, dalam kasus kontrak selama 5 tahun dengan opsi perpanjangan 5 tahun.
4. Penyewaan Fleksibel: Ini diperkenalkan untuk mengurangi hambatan dalam berwirausaha. Anda terikat oleh kontrak satu tahun dalam hal ini. Setelah satu tahun berakhir, akan dipertimbangkan kerjasama jangka panjang.
#4. Opsi untuk Memperbarui Kontrak
Dalam kasus di mana Anda mengadakan kontrak sewa yang fleksibel atau kontrak dengan durasi kurang dari 5 tahun, disarankan untuk mencantumkan opsi perpanjangan kontrak dalam kontrak sewa.
Jika kondisinya cocok untuk kedua belah pihak, Anda mungkin dapat bernegosiasi syarat yang lebih baik dalam kontrak baru.
#5. Uang Jaminan
Ketika Anda menyewa sebuah properti, Anda juga akan diminta untuk membayar uang jaminan. Uang jaminan ini biasanya setara dengan 2 hingga 6 bulan biaya sewa.
Menurut pendapat saya, ini adalah jumlah yang cukup besar untuk seorang pemula. Di sini, saya sarankan Anda untuk bernegosiasi dengan pemilik properti.
Setiap Euro yang Anda bisa hemat akan sangat berarti! Ingat, Anda sudah memiliki cukup banyak biaya.
#6. Tugas Pemilik Properti/Penyewa
Seringkali terjadi ketidaksetujuan tentang siapa yang bertanggung jawab atas pekerjaan apa. Oleh karena itu, penting untuk menentukan pembagian kewajiban pemeliharaan.
Aturan umum untuk perbaikan biasanya adalah:
– Perbaikan besar menjadi tanggung jawab pemilik properti. Ini mencakup perbaikan lantai, dinding, atap, dan pekerjaan pengecatan eksterior.
– Perbaikan kecil menjadi tanggung jawab penyewa. Contohnya adalah pekerjaan pengecatan interior, pembongkaran saluran pembuangan, dan perbaikan toilet.
Jika Anda menetapkan perjanjian ini dengan diperlakukan sesuai dengan perjanjian, ini dapat membantu menghindari perselisihan di masa depan.
#7. Perbaikan yang Direncanakan di Masa Depan
Jika Anda berencana untuk membuka restoran Anda di dalam pusat perbelanjaan tertutup, maka ini adalah hal penting untuk Anda.
Anda perlu mengetahui apakah pemilik properti memiliki rencana renovasi yang akan mempengaruhi bisnis Anda.
Jika ada rencana tersebut, Anda harus bernegosiasi tentang kompensasi untuk waktu yang Anda habiskan dan kerugian yang Anda alami selama proses renovasi.
#8. Renovasi
Ketika Anda menyewa sebuah properti, kemungkinan besar Anda akan ingin melakukan beberapa penyesuaian. Anda perlu mengetahui sebelumnya apakah Anda dapat memperoleh izin untuk itu dan apakah pemilik properti memberikan izin.
Sebagai penyewa, Anda dapat memasukkan dalam kontrak bahwa Anda akan mengubah properti menjadi sesuai untuk keperluan horeca atas biaya pemilik properti.
#9. Peristiwa Tak Terduga
Mungkin saja terjadi bahwa Anda tidak dapat membuka restoran Anda karena berbagai alasan. Misalnya, karena Anda tidak mendapatkan izin tepat waktu atau karena renovasi memakan waktu lebih lama dari yang diharapkan.
Klausul ini akan membantu Anda dalam hal ini, karena Anda tidak akan diharuskan membayar biaya sewa hingga restoran Anda dibuka. Dalam kasus terburuk, Anda mungkin dapat meminta pembatalan kontrak.
Namun, ini bisa menjadi tugas yang sulit untuk memasukkan klausul semacam ini ke dalam kontrak, karena pemilik properti mungkin enggan menyetujuinya.
#10. Klausul Arbitrase
Dalam banyak kontrak sewa, klausul ini disertakan. Jika Anda memiliki perselisihan dengan pemilik properti, Anda dapat mengajukan ke arbitrase komisi, tanpa harus melalui pengadilan. Komisi arbitrase bertindak sebagai wasit dalam kasus sengketa antara penyewa dan pemilik properti.
#11. Perlindungan Terhadap Penjualan Properti dan Kepailitan
Anda selalu perlu mempertimbangkan kemungkinan pemilik properti mengalami kebangkrutan. Jika ini terjadi, Anda ingin melindungi restoran Anda. Oleh karena itu, penting untuk memasukkan ketentuan dalam kontrak yang mengatur bahwa dalam kasus kebangkrutan pemilik properti, kontrak tidak dapat diakhiri, bahkan oleh kurator.
Seorang kurator hanya dapat mengakhiri kontrak jika Anda tidak memenuhi kewajiban Anda.
#12. Kemungkinan Penjualan
Mungkin Anda ingin menjual restoran Anda karena alasan tertentu. Untuk mengakhiri kontrak sewa, Anda memerlukan izin dari pemilik properti. Jika Anda tidak mendapatkannya, Anda tidak dapat menjual restoran Anda.
Mempersiapkan strategi keluar yang baik penting, sehingga pemilik properti bersedia bekerja sama ketika Anda ingin menjual restoran Anda.
#13. Jam Buka
Ada beberapa kota atau daerah yang memiliki peraturan terkait jam buka yang harus Anda ikuti. Jam buka ini juga akan dicantumkan dalam kontrak sewa, dengan rincian hari dan jam operasional.
Anda perlu memastikan bahwa jam buka tersebut sesuai dengan konsep restoran Anda.
#14. Reklame Fasad dan Penunjuk Arah
Tentu saja, Anda ingin restoran Anda menonjol, dan untuk itu Anda membutuhkan reklame fasad. Pemilik properti akan menentukan seberapa besar dan di mana reklame fasad dapat dipasang.
Selidiki juga apakah Anda perlu mengajukan izin tertentu untuk reklame fasad.
Kesimpulan
Sewa kontrak untuk restoran yang sudah ada adalah langkah penting dalam memulai bisnis
restoran.
Dalam artikel ini, kami telah membahas beberapa poin kunci yang perlu diperhatikan ketika Anda mempertimbangkan untuk menyewa properti restoran.
Mengingat pentingnya kontrak sewa dalam bisnis restoran, penting untuk mempertimbangkan semua faktor ini dengan cermat dan mendapatkan bantuan dari profesional hukum atau horeca yang berpengalaman jika diperlukan.
Dengan memahami dan menegosiasikan kontrak sewa yang baik, Anda dapat memulai bisnis restoran Anda dengan pondasi yang kuat.
